Покупка квартиры в новостройке основные риски

Рейтинг брокеров бинарных опционов за 2020 год:
  • Binarium
    Binarium

    1 место — лучший брокер этого года! Лучший выбор для новичка и средне-опытного трейдера. Куча бонусов и бесплатное обучение торговле!

  • FinMax
    FinMax

    2 место в рейтинге за разнообразие торговых инструментов! Только для опытных трейдеров.

Основные риски при покупке жилья в новостройке

Жизненные обстоятельства вынуждают граждан улучшать свои условия проживания. Не всем охота приобретать вторичное жилье, так как износ помещений в дальнейшем может обернуться лишними затратами. Приобретение квартиры в новостройке намного выгоднее в ценовом плане, чем вторичное жилье. В случае приобретения квартиры в строящемся доме ее стоимость будет в разы меньше от построенной, но риск оказаться без денег и без квартиры весьма велик. Ниже будет приведен перечень возможных ситуаций, которых стоит остерегаться.

Чего же следует остерегаться покупателю новостройки? Какие меры надо предпринять, чтобы себя обезопасить?

Риски при покупке на начальном этапе застройки

Если стройка только началась, имеется опасность, что она и не будет закончена. У застройщика могут внезапно закончиться деньги, либо произойти другие обстоятельства, способствующие отказу от дальнейшего строительства. Прежде, чем покупать такое жилье, надо обязательно поинтересоваться тем, сколько строится уже имеющаяся часть здания. Если в зачаточном состоянии объект пребывает не один год, то не следует рисковать и приобретать такое жилье. На основании подобного договора, квартира перейдет в собственность только после завершения строительства.

Законно ли строительство объекта?

В любом деле огромное внимание уделяется правильности оформления документов. Обязательно надо выяснить, имеются ли таковые у застройщика. Застройщик обязан иметь документы, подтверждающие, что оформлено право собственности, аренда на землю, и земля предназначена для жилищного строительства. Большую роль играет и опубликование проектной декларации.

Если документов нет, а застройщик лишь обещает в скором времени их передать, то лучшим решением будет поиск других, более честных вариантов. Без правильно оформленной документации дом не будет принят и сдан в эксплуатацию, а в случае судебного разбирательства, которое может тянуться годами – снесен по решению суда. Заметьте, вернуть обратно вложенные средства будет совсем непросто.

К тому же многочисленные проверки объекта с проблемными документами значительно увеличат ваши финансовые вложения. Застройщик постарается свою проблему решить вашими средствами.

Чья же это фирма?

Случается, что при приобретении квартиры возникает путаница с документами и покупателю предлагают заключить договор с фирмой, которая юридически с застройщиком не связана. Естественно, эту информацию не афишируют, а тщательно маскируют в подписываемых документах. В подобном случае, при возникновении проблем, покупателю будет сложно найти виновное лицо и вернуть потраченные средства.

Дополнительные расходы при оформлении документов

Застройщик, при оформлении документов, может пытаться навязать какие-либо дополнительные услуги, которые едва ли пригодятся покупателю. Но застройщику принесут дополнительные денежные средства. Иногда форма предложения услуги может быть сильно навязчивой: без услуги – нет квартиры. В качестве таких услуг может выступать: различное страхование нереальных рисков, которым может быть подвергнута квартира; «услуга за оформление документов по сделке», что составит 1-3% от стоимости квартиры. Можете примерно прикинуть общую сумму этой услуги. Распространенной является услуга за предварительное оформление права собственности на квартиру после окончания строительства.

Государственная регистрация договора

Надежной защитой для покупателя является регистрация договора в Регистрационной Палате на участие в долевом строительстве. Заключенным считается договор с момента его регистрации, и только после этого покупатель должен оплатить стоимость квартиры. Если застройщик предлагает другой вариант, стоит усомниться в его надежности, особенно, если продавец говорит, что договор не регистрируется.

Страховать стройку следует от:

Рейтинг брокеров бинарных опционов с русским языком платформы:
  • Binarium
    Binarium

    1 место — лучший брокер этого года! Лучший выбор для новичка и средне-опытного трейдера. Куча бонусов и бесплатное обучение торговле!

  • FinMax
    FinMax

    2 место в рейтинге за разнообразие торговых инструментов! Только для опытных трейдеров.

  1. Банкротства застройщика.
  2. Не завершение строительства или неполучение жилья дольщиком.
  3. Не возврата вложенных средств. Страховка обязательна, если объект, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, начал строиться позднее 2020 года.

Что надо учитывать в первую очередь

  1. Самое главное, не попасть к недобросовестному застройщику.

Застройщик должен давать официальную информацию о себе на сайтах, иметь опыт строительства объектов и стаж не менее 5 лет. Следует пообщаться с другими дольщиками, которые пользовались услугами данной фирмы. Не надо стесняться собрать, как можно более подробную информацию о застройщике. Честной фирме нечего скрывать. Если вы чувствуете, что есть недосказанность, какие-то отговорки и секреты, не следует иметь дело с этой фирмой.

  1. Соблюдение сроков строительства в предыдущих случаях.

Общаясь с клиентами данной фирмы на форумах, следует выяснить, вовремя ли заканчивалось строительство объектов, выдавались ключи от квартир. Можно лично отправиться к строящемуся объекту и пообщаться с рабочими. Расспросить их о других объектах, построенных этой фирмой: не нарушались ли сроки строительства, вовремя ли получают зарплату, каковы еще виды деятельности компании. Это позволит вам составить более полное представление о застройщике.

  1. Надежность банка, осуществляющего кредитование объекта. Солидные финансовые учреждения не работают с ненадежными клиентами.
  2. Документы застройщика.

Очень важно посмотреть документы на землю. Вдруг окажется, что дом построен на землях садоводческого товарищества или того хуже, в природоохранной зоне. На землях садоводческих товариществ разрешено строительство домов не выше трех этажей и для проживания лишь одной семьи (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ). Дольщик имеет право получить копии документов и с ними обратиться в городскую администрацию, чтобы проверить подлинность документов.

Не лишним будет знакомство с уставными документами организации, свидетельством о регистрации юридического лица, ИНН, проектной документацией на объект.

  1. Следует подписать с застройщиком договор долевого участия до сдачи дома в эксплуатацию.

Это надежнее договора купли-продажи, предварительного договора, вексельного или об инвестировании. Даже, если вам внушают мысль, что никакой разницы между договорами нет – не верьте. По договору долевого участия, все риски ложатся на плечи застройщика, а по договору инвестирования делятся пополам. В случае с вексельным контрактом, застройщика невозможно привлечь к ответственности за задержку жилья. В жилищно-строительном кооперативе можно получить незапланированные доплаты и вообще, это вид договоров пока не урегулирован законодательно, следовательно, он самый рискованный для покупателя. Как видите, разница есть, и она в вашу пользу только по договору долевого участия. Если дом уже сдан в эксплуатацию, можно подписать договор купли-продажи или предварительный договор купли – продажи.

  1. Обязательна консультация с опытным юристом.

Самый лучший вариант, юридическое сопровождение сделки. Договор составляется сложным юридическим языком, и какие-то фразы могут быть непонятны покупателю. А если речь идет о нечестном подрядчике, даже может быть подложен для подписи, вообще другой договор.

  1. Слишком низкие цены должны насторожить.

Солидная компания не будет реализовывать недвижимость задаром. Не будет строить и дешевое жилье низкого уровня.

  1. Если вы приобретаете квартиру на завершающей стадии строительства, обратите внимание на состояние дома: стыки между перекрытиями, следы плесени и влаги на стенах, трещины на бетонных конструкциях, шумоизоляцию и звукоизоляцию. Все это можно обнаружить при визуальном осмотре дома.

Подробнее о договоре

Договор обязательно должен содержать:

  • наименование объекта;
  • сроки передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • данные о цене, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке эксплуатации объекта. Именно в течение этого периода можно предъявить претензии на недочеты в вашей квартире. Срок не может составлять меньше пяти лет;
  • условия расторжения договора, с подробным описанием по чьей инициативе и почему договор может быть расторгнут;
  • стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи объекта, если площадь окажется больше, чем вы рассчитывали;
  • условия возврата средств покупателю, если квартира будет меньше;
  • полная характеристика квартиры (площадь, метраж, наличие балкона).

Если вы тщательно подойдёте к приобретению нового жилья для вашей семьи, то оно будет приносить радость и счастье всем вам.

Покупка квартиры в новостройке: основные риски

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах

Покупка квартиры — важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить — это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.

Выбираем новостройку

Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.

«Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»

Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»

Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому. Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно. Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.

Оцените свои силы для покупки жилья — можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.

Застройщик vs риэлтор

Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой — идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту — идите к риэлтору.

Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.

«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», — уточняет Мария Литинецкая. Минус работы с риэлтором только один — комиссии, зачастую скрытые.

Разведка в Интернете

Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.

И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».

Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.

Девелопер или застройщик?

Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер — это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского — развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства — от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).

Обратите внимание — если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика — ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.

В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании — ее можно причислить к надежным.

Однако вернемся к сайту новостройки. Обратите внимание на контент портала — «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки — его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».

Визит на стройплощадку

Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера или\и застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.

Однако если у вас нет времени посетить стройплощадку или политика застройщика не предполагает визиты из-за техники безопасности Novostroy-M.ru может помочь вам: поищите свой жилой комплекс среди «Видео новостроек с воздуха»; возможно, вы найдете ваш объект в разделе «Аэрофотосъемка»; также наши видеомонтажеры смонтировали уже много роликов о новостройках Москвы и Подмосковья, а главное — проверить жилой комплекс за вас может наш Тайный покупатель, достаточно просто оставить заявку.

Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка — хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.

Офис продаж

Как правило, на объектах есть офисы продаж, где вас проконсультируют по всем вопросам. Если повезет с менеджером продаж, то он расскажет не только обо всех нюансах покупки квартиры в новостройке, но и про компанию, и про район.

Менеджер должен показать вам документацию, которую вы видели на сайте: проектную декларацию, разрешение на строительство (в котором будет прописан статус земельного участка) и бумаги о коммуникациях. Как рассказал Novostroy-M.ru юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов, не лишним будет и попросить показать:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Однако всех этих документов может не оказаться в офисе продаж на стройплощадке, тогда рекомендуем вам не пренебрегать поездкой в центральный офис девелопера или застройщика. Там вам должны предъявить документацию в полном объеме.

«Если продавец не предоставляет какие-либо из вышеперечисленных документов, вероятно, ему есть что скрывать. Возможно, у него нет разрешения на строительство. В этом случае не стоит верить на слово»

Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»

По мнению Софьи Лебедевой, основную информацию о застройщике и строящемся доме можно получить из двух документов: выписки ЕГРЮЛ по юрлицу и проектной декларации. «Из выписки вы узнаете необходимую информацию о юрлице, из проектной декларации – какими документами располагает застройщик и каковы его планы по строительству объекта», — уточнила эксперт.

Заключаем договор

Вы выбрали квартиру, убедились в надежности девелопера, следите за web-камерой на сайте новостройки, она демонстрирует хорошие темпы стройки — самое время заключить договор на покупку квартиры.

Большинство новостроек реализуется сегодня в Московском регионе по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Однако некоторые застройщики предпочитают продавать жилье через вступление в ЖСК. Вы также можете столкнуться с договором уступки прав требования (если понравившуюся квартиру какое-то физлицо уже купило до вас, но хочет продать) и предварительным договором.

«Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги передаются сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен покупатель не получает никаких гарантий»

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Предварительный договор купли-продажи безопасно заключать, если дом возведен, но не сдан, в таком случае недостроя можно не опасаться, а вот если ПДКП вам предлагают подписать перед ДДУ, тут имеет смысл задуматься.

«На сегодняшний день самый надежный способ защитить свои права как будущего соинвестора – заключение ДДУ. Он проходит государственную регистрацию, тем самым исключается риск двойных продаж, а также обязывает застройщика соблюдать сроки сдачи дома. Любые задержки будут грозить штрафами», — утверждает Мария Литинецкая.

Учтите, если застройщик просит вас оплатить квартиру до регистрации ДДУ, это нарушение закона. Оплата должна происходить только после того, как на руки вы получите зарегистрированный в Регпалате договор.

Как подчеркивает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», в ДДУ обязательно должны быть указаны следующие параметры: проектный номер квартиры, планировка квартиры с указанием метражей всех помещений, общая приведенная (с учетом летних помещений, площадь которых посчитана с учетом понижающего коэффициента) площадь квартиры и число комнат, ее месторасположение на этаже и номер этажа; сроки завершения строительства и передачи жилья покупателю, сроки оформления права собственности (если вы подписали договор с застройщиком на оказание соответствующих услуг); стоимость квартиры (полная или за 1 кв. метр). Также стоит обратить пристальное внимание на указанные в договоре основания для его расторжения.

Ирина Доброхотова советует внимательно отнестись к подписанию договора: «После заключения ДДУ «поменять» квартиру уже не удастся: нужно будет или расторгать ДДУ (обычно, если это происходит по инициативе дольщика, карается неустойкой), или продавать квартиру по переуступке и покупать другую».

ЖСК самая неоднозначная форма покупки квартиры. Договор не регистрируется в Регпалате, поэтому ваш пай может кто-то купить вторично, ЖСК не защищает от долгостроя и, тем более, недостроя. Novostroy-M.ru встречался с обманутыми пайщиками компании «Су-155» — все они стали жертвами договора ЖСК.

Договор уступки (в просторечье переуступка) тоже имеет свои нюансы, основной из которых — застройщик просто может не разрешить вам приобрести долю у предыдущего покупателя, если тот демпингует в цене.

Ипотека: особенности покупки

«Потенциальным ипотечным заемщикам сегодня стоит не только тщательно выбирать банк, но и грамотно оценивать свои собственные финансовые силы, учитывая все возможные риски, в том числе личные, то есть внутрисемейные, — считает Дмитрий Пантелеймонов. — Очевидно, нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надежности текущего места работы: в случае увольнения рассчитывать на быстрое трудоустройство не стоит, уровень безработицы в стране растет».

Итак, вы решили, что ипотека вам по силам, подали заявку в банк и получили одобрение на кредит. Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», рассказывает порядок дальнейших действий: представитель застройщика согласовывает ДДУ с участием ипотечных средств с представителем банка, назначается дата проведения сделки. В банке дольщик подписывает кредитный договор, затем в офисе компании-застройщика подписывает ДДУ. После регистрации ДДУ покупатель вносит первоначальный взнос, а оставшуюся часть денег застройщику перечисляет банк.

Мария Литинецкая подчеркивает, что если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%. Согласна с коллегой Ирина Доброхотова, по мнению которой, если новостройка аккредитована в крупном банке с госучастием, это сводит к минимуму риски дольщика.

«Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и «верит» в проект», — подчеркивает Литинецкая.

Принимаем квартиру

Вы купили квартиру, договор заключен, дом построен, пора принимать жилье. Это очень важный момент, ведь если вы обнаружите недоделки после подписания акта о приеме-передачи, застройщик может отказаться что-либо переделывать. Советуем вам внимательно прочитать нашу статью о том, на что надо обратить внимание, принимая квартиру в новом доме.

Застройщик или банк — банкрот

Несмотря на то, что власти сегодня пристально следят за рынком недвижимости и делают все, чтобы обманутых дольщиков и пайщиков не было, они все-таки еще есть. «Сегодня риски для дольщиков ниже, чем, например, во время кризиса 2008-2009 года, так как тогда не было ни закона об обязательном страховании застройщиков (вступил в силу с 2020 года), ни поправок, определяющих процедуру банкротства строительных компаний (приняли в 2020 году)», — замечает Ирина Доброхотова.

По мнению эксперта, своеобразный сигнал надежности – старт продаж не на котловане, а на этапе монтажа корпусов, это означает, что девелопер уже вложил собственные средства в проект и деньги дольщиков ему нужны в меньшей степени. Советы о том, как действовать, если застройщик — банкрот, читайте в нашей статье.

А что делать покупателю, если банк, в котором он взял ипотеку обанкротился или у него отобрали лицензию? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», подсказывает, что даже если случилось так, что банк по каким-либо причинам закрылся, то у него в любом случае должен появиться преемник, с которым и будет вести дальнейшие расчеты заемщик.

Это мнение разделяет и Юрий Комиссаренко: «Обращаясь в небольшой банк, клиент ничем не рискует. В случае если этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены на другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними».

Платформы бинарных опционов, дающие бонусы за регистрацию:
  • Binarium
    Binarium

    1 место — лучший брокер этого года! Лучший выбор для новичка и средне-опытного трейдера. Куча бонусов и бесплатное обучение торговле!

  • FinMax
    FinMax

    2 место в рейтинге за разнообразие торговых инструментов! Только для опытных трейдеров.

Добавить комментарий