Инвестирование в недвижимость на что обратить внимание

Рейтинг брокеров бинарных опционов за 2020 год:
  • Binarium
    Binarium

    1 место — лучший брокер этого года! Лучший выбор для новичка и средне-опытного трейдера. Куча бонусов и бесплатное обучение торговле!

  • FinMax
    FinMax

    2 место в рейтинге за разнообразие торговых инструментов! Только для опытных трейдеров.

Инвестирование в недвижимость: на что обратить внимание?

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2020 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2020 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2020 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Инвестиции в недвижимость: инструкция по инвестированию + ТОП-4 лучших варианта вложений

Приветствуем читателей «Biznesmenam.com»! В этой статье поговорим про инвестиции в недвижимость: в какие объекты можно инвестировать свои деньги и как это правильно сделать.

Кстати, пока ты сидишь и читаешь это, я торгую на бирже и зарабатываю на разнице курсов валют. Подробнее смотри здесь!

Хотите создать пассивный доход, чтобы получать деньги, не предпринимая для этого больших усилий? Тогда инвестирование в недвижимость поможет вам достичь этой цели.

Прочитав данный материал, вы узнаете:

  • в какую недвижимость стоит вкладывать свои денежные средства;
  • как инвестировать в коммерческую недвижимость;
  • как не попасться к мошенникам на крючок.

1. Почему инвестирование в недвижимость — это выгодно?

Инвестирование в недвижимость является одним из самых доходных и стабильных вложений на сегодняшний день. Недвижимое имущество — это долгосрочная перспектива.

Вложив денежные средства в коммерческую или жилую недвижимость, вы как минимум – сохраните от инфляции, а как максимум – приумножите свой капитал.

Недвижимое имущество всегда являлось одним из самых ликвидных активов. Квартиры, дома, земельные участки всегда пользовались спросом на рынке. Ведь каждый день образуется новая семья, которой просто необходима крыша над головой.

Для инвестирования в недвижимое имущество не обязательно сразу обладать крупной суммой денежных средств. Можно вступить в ЖСК (Жилищно — строительный кооператив), или вложить деньги в малогабаритное жилье.

Существуют 2 варианта получения дохода от приобретаемой недвижимости:

  1. Долгосрочный актив: купил квартиру, сдал в аренду и приумножаешь свой капитал;
  2. Краткосрочный актив: купил квартиру на стадии строительства, а после сдачи дома ее ликвидность выросла, и продажа приносит доход.

�� О том, как продать квартиру быстро и выгодно, читайте в нашей статье.

Недвижимое имущество в маленьких поселках и деревнях будет менее ликвидным, чем в больших городах. Но, соответственно, оно и стоит на порядок дешевле.

Не стоит забывать и о расходах на содержание данного актива:

  • капитальный ремонт;
  • регулярный косметический ремонт;
  • исправление поломок по необходимости;
  • ежемесячные коммунальные платежи и другое.

�� Рекомендуем также прочитать статью — «Куда вложить деньги».

2. В какую недвижимость вложить деньги — ТОП-4 популярных вида объектов недвижимого имущества

Далее подробно разберем различные виды недвижимости, особенности инвестирования и важные аспекты.

Вид 1. Жилые помещения

Рассмотрим на конкретном примере вложения денежных средств в квартиру.

При выборе недвижимости стоит обязательно обращать внимание на следующие показатели:

  • район, в котором она находится;
  • транспортную доступность;
  • внутреннюю инфраструктуру (дворы, парковки, детские сады, школы, магазины и т.д.);
  • внутреннее состояние квартиры и дома в целом.

Вид 2. Коммерческие помещения

Инвестиции в коммерческую недвижимость более доходны , так как она стоит дороже на рынке жилья.

Стоит учитывать! Даже небольшое офисное или торговое помещение может стоить на порядок выше жилой квартиры в этом же районе. Однако и арендная плата за коммерческое помещение будет в разы выше ⇑ арендной платы жилой квартиры.

Коммерческая недвижимость больше всего подходит для долгосрочного вложения с целью получения арендной платы.

Вид 3. Земельные участки

Вложив свои накопления в земельный участок, на скорую аренду тоже не стоит рассчитывать. Вкладывать в земельный участок денежные средства — это на перспективу .

Брать нужно землю под строительство или же для сельскохозяйственных угодий.

Вид 4. Объекты за рубежом

Выгодные инвестиции в недвижимость в 2020 году включают в себя вложения в зарубежные объекты. Как актив — это очень перспективное вложение, особенно если вы часто выезжаете в эту страну. Как и у нас, стоимость на жилье в других странах редко падает.

Покупая недвижимость за рубежом стоит быть предельно внимательным, вам не обойтись без помощи посредника, а это дополнительные траты.

ВАЖНО! В первую очередь рассматривайте страны, в которых вы в дальнейшем можете получить гражданство или вид на жительство, иначе это вложение не имеет смысла.

При смене власти или перевороте государство может лишить права собственности на недвижимость не гражданина и забрать ее в пользу государства.

В целом, это очень интересное и перспективное вложение денежных средств.

3. Как инвестировать в недвижимость — пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Собрать стартовый капитал

Вам нужны свободные денежные средства для инвестирования.

Если вы ограничены в финансах, рассмотрите следующие варианты:

  • приобретите комнату, чтобы перепродать ее дороже или сдавать в аренду;
  • вступите в долевое строительство;
  • возьмите квартиру в ипотеку.

На последнем варианте остановимся подробнее. Допустим , у вас есть некая сумма и вы хотели бы приобрести квартиру для сдачи ее в аренду, но денег на покупку не хватает. В таком случае вы можете использовать накопления как первоначальный взнос.

Сейчас ипотечное кредитование стало более чем доступно практически всем, а ежемесячное погашение процентов, как правило, полностью покрывается арендной платой.

Шаг 2. Мониторинг рынка

Определив способ приобретения жилья, начинайте изучать рынок недвижимости. Это может занять длительное время, но не стоит торопиться . Тщательно выбирайте объявления, обращайте внимание на продолжительность продажи квартиры в том или ином районе.

Иногда выгодные предложения появляются на рынке и очень быстро раскупаются. В основном это переезды в другие города, люди часто снижают стоимость для срочной продажи и оставляют максимум имущества. Поэтому проверять рынок нужно регулярно .

Шаг 3. Оформление сделки

Можно оформить сделку самостоятельно или привлечь юриста.

Сейчас в нашем государстве большая часть сделок проходит сначала нотариальное удостоверение и только потом регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

При такой сделке помощь юриста может и не понадобиться, потому что нотариус сам готовит договор купли-продажи и проверяет чистоту сделки.

Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных средств , то банк проверяет ее чистоту, а страховая компания гарантирует покрыть практически все риски. Поэтому, даже если вы впервые инвестируете денежные средства в недвижимость, не торопитесь привлекать посредников, ведь это дополнительные затраты.

Если вы планируете приобрести квартиру с дальнейшей ее перепродажей , то помните о налоговых вычетах. Продав квартиру в течение 3 -х лет (сейчас вносятся поправки на изменение данного срока с 3-х лет до 5) после покупки, вы должны заплатить налог на прибыль.

4. Как увеличить доходность от инвестиций в недвижимость — ТОП-5 эффективных способов

Для того, чтобы получить большую прибыль от вложения в недвижимость, ее нужно купить максимально дешево.

Для увеличения прибыли можно использовать различные способы:

  1. Изучите застройщика, предлагающего дешевые квартиры на стадии строительства, тщательно оцените степень его надежности. Ведь бывают случаи замораживания постройки дома, если строительная компания признается банкротом;
  2. Можно также купить квартиру в плохом состоянии и сделать в ней ремонт.Разница между ценой покупки и продажи недвижимости в таком случае может составлять от 10 % до 25 % в зависимости от затрат;
  3. Стоимость жилья можно увеличить грамотной перепланировкой. Выбрав подобное инвестирование в недвижимость в России, не стоит забывать о разрешении из БТИ, так как некоторые виды перепланировок запрещены, например , снос несущих конструкций. Перед перепланировкой обязательно проконсультируйтесь со специалистом и получите разрешение соответствующего органа власти;
  4. Банки продают с торгов квартиры должников с целью погашения их кредита. Обычно состояние подобного жилья неудовлетворительное, но его стоимость ниже, чем на рынке от 10% до 40%. Когда банк берет квартиру в залог, он делает отчет об оценке, и от стоимости в отчете делает скидку. Поэтому квартира, продаваемая с торгов, заведомо будет дешевле ;
  5. Увеличить стоимость и ликвидность недвижимого имущества можно за счет перевода его из жилого в нежилое, особенно если квартира, расположенная на первом этаже, находится в доме с высокой проходимостью или на «красной линии». Это долгая процедура. Вам потребуется обязательно отдельный вход (дополнительные затраты), но при сдаче площади в аренду под офис вы компенсируете все расходы. Стоит учитывать, что квартира не должна быть в залоге у банка, так как он не даст согласие на изменение категории недвижимости. Не получится так поступить и с квартирой, купленной в ипотеку.

Нередко бывают случаи, когда продается квартира с прописанным людьми, которых в дальнейшем новый собственник выписывает через суд самостоятельно. Это довольно длительная, затратная и нервная процедура.

Поэтому наличие прописанных в квартире жильцов стоит проверять перед ее покупкой. Обратите также внимание на задолженность по коммунальным платежам. Ведь долг старого хозяина-банкрота переходит к новому владельцу.

Рекомендуем также ознакомиться с нашим подробным материалом — «Куда вложить деньги в этом году, чтобы заработать».

5. Кто может помочь в инвестировании в жилую либо коммерческую недвижимость — обзор 3 компаний

Инвестировать в недвижимость денежные средства можно самостоятельно или обратиться к специалистам в этой области. Сейчас есть много компаний, которые предлагают свои услуги на инвестиционном рынке недвижимости.

Вы покупаете квартиру и оформляете ее себе в собственность, а дальнейшей ее реализацией занимается компания. Например, компания Activo , предлагает свои услуги и гарантирует прибыль от 11 % годовых (что выше, чем любой вклад в надежном банке), плюс у вас остается ликвидный актив в виде недвижимости или денежных средств от ее реализации.

Передав свой актив в доверительное управление, вы ежемесячно получаете денежные средства на счет с полной отчетностью действий. Очень удобно, не правда ли?

С зарубежной недвижимостью настоятельно рекомендуем поступить именно так. Для этого можно обратиться в международную компанию Gordon Rock .

Если вы еще не располагаете достаточными средствами для приобретения полноценного объекта недвижимости, но решили инвестировать именно в неё, то рекомендуем обратиться в компанию Е3 Investment . Данная компания давно на рынке и предлагает своим вкладчикам начинать инвестирование в недвижимое имущество от 100 000 рублей.

Выбирать компанию или заниматься инвестированием самостоятельно решать только вам.

6. Заключение + видеоролик

Подводя итоги всему вышеперечисленному, можно сделать вывод о том, что инвестирование в недвижимое имущество очень перспективно. Данный вид вложения денежных средств может обеспечить вам стабильный пассивный доход.

Вы можете начинать делать инвестиции в недвижимость, имея на руках минимальный свободный капитал, и приумножить его, если распорядитесь им грамотно.

В завершение также советуем посмотреть обзорное видео об инвестировании — как и с чего начать новичку:

На этом у нас все. Команда «Biznesmenam.com» желает всем успехов и выгодных вложений!

P.S. Если вам понравился материал, то поделитесь им в социальных сетях и не забывайте оставлять свои комментарии ниже.

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com», в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.

С чего начать инвестирование в недвижимость – простые шаги от эксперта + риски, о которых нужно знать

С вами вновь на связи эксперт по сделкам с недвижимостью, автор проекта для самостоятельных продавцов и покупателей недвижимости «Без Риелтора. Все Просто» и эксперт портала «ПапаПомог» Галина Серая.

Я занимаюсь сделками с недвижимостью с 2000-го года и с 2001-го года – инвестированием в недвижимость. За это время мною проведено больше 100 инвестиционных сделок.

В статье я расскажу вам об актуальных стратегиях инвестирования, о том, кому подходит этот вид заработка, как стать инвестором и превратить недвижимость в источник стабильного дохода.

Устраивайтесь поудобнее, мы начинаем!

Для кого подходят инвестиции в недвижимость

Если вы всерьез задумываетесь об инвестировании, начните с книг Роберта Кийосаки «Богатый Папа, Бедный Папа» , «Квадрант денежного потока» и Дональда Трампа «Думай, как чемпион» , «Мысли по-крупному и не тормози». Это два известных и успешных девелопера, которые рассказывают об основных принципах инвестирования.

Они расширяют финансовое мировоззрение, учат ставить цели и достигать их. Прочитанную информацию нужно сопоставлять с реальностью, адаптировать к рынку недвижимости нашей страны.

Инвестирование подходит тем, у кого есть капитал на приобретение хотя бы одного инвестиционного объекта недвижимости. В качестве объекта инвестирования может рассматриваться гараж, дачный домик, квартира в новостройке или вторичное жилье.

Инвестирование в гаражи можно начать с капитала 60 000 рублей на выкуп и ремонт помещения. Срок окупаемости вложений в среднем составляет около трех лет. Строительство и продажа дачных домиков может иметь доходность 100% при сроке окупаемости в полгода, но для этого способа инвестирования нужны финансы на покупку участка и строительство.

Если вы решите привлечь для бизнеса на инвестировании в недвижимость заемные средства (ипотеку), у вас должна быть в наличии сумма для внесения первоначального взноса (не менее 50% от стоимости недвижимости).

Инвесторами могут быть предприниматели, имеющие оборотные средства. Часть заработанных средств можно потратить на инвестирование в недвижимость, чтобы создать для себя «финансовую подушку», на которую всегда можно «опереться».

Если вы возьмете ипотеку с маленьким взносом или попробуете «выйти на рынок» без капитала, велик риск совершить ошибку. Тогда все финансовые риски лягут на вас. Если у вас нет финансовой «подушки безопасности», опыта, вы рискуете столкнуться с серьезными материальными трудностями, вместо прибыли получить долги.

Наличие стартового капитала – показатель вашей финансовой грамотности, устойчивости, умения обращаться с деньгами.

Виды инвестиций в недвижимость

Бизнес на инвестировании можно строить, выбрав разные объекты вложения, относящиеся к коммерческой, жилой, залоговой недвижимости или строительству.

Куда начать инвестировать?

Остановимся подробнее на каждом виде объектов инвестирования и разберем их особенности, доходность и риски.

В коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – объекты нежилого назначения (гаражи, нежилые помещения). Инвестирование подразумевает покупку с последующей перепродажей или сдачей недвижимости в аренду.

1. Гаражи

Самый скромный стартовый капитал требуется для этого вида инвестирования.

Окупаемость. Срок окупаемости при сдаче гаражей в аренду – 3-4 года. В случае перепродажи возможна доходность в 50% за полгода или год, в зависимости от того, сколько времени уйдет на продажу. Инвестирование в гаражи подходит новичкам с маленьким стартовым капиталом из любых регионов РФ.

Юридические тонкости. Покупайте гараж, который оформлен в собственность продавца. Никогда не приобретайте недвижимость без оформления права собственности. Если вы не разбираетесь в юридических вопросах, обратитесь к специалисту.

Стоимость аренды гаража в месяц от 1 000 до 3 500 рублей . Цена зависит от его местонахождения, характеристик.

Плюсы и минусы. К плюсам относится маленький стартовый капитал, возможность сдачи недвижимости в аренду или последующая продажа. Минусом может стать отсутствие подготовки, покупка объекта без документов, покупка неликвидного объекта, с которого вы не сможете получить прибыль.

2. Нежилая недвижимость

Инвестирование в нежилую недвижимость требует серьезных денежных вложений. Минимальный взнос (в городах-миллионниках) от 7-8 миллионов рублей . Доходность зависит от характеристик помещения, ставок аренды.

Оптимально покупать помещение размером 90-120 квадратных метров.

Основные категория арендаторов – сетевые компании, которые снимают помещение на длительный срок, а впоследствии могут выкупить его в собственность. Поэтому рассматривать объекты с меньшей площадью не имеет смысла.

В городах-миллионниках стоимость аренды квадратного метра коммерческой недвижимости 800-1000 рублей. Если площадь помещения 100 квадратных метров, ваш ежемесячный доход составит 80 000-100 000 рублей.

Окупаемость этого вида инвестирования 7-8 лет. По сложности этот вид финансовых вложений в недвижимость считается сложным, потому что требует учета многих факторов, вплоть до того, какой мощности электричество подведено в данное помещение.

Юридические тонкости. Важно проверить юридическую чистоту объекта, его историю, назначение использования. Чтобы снизить риски, привлекайте юриста, имеющего опыт проведения сделок с коммерческой недвижимостью.

Плюсы и минусы. К плюсам относится получение стабильного дохода. К минусам можно отнести необходимость тщательно подготовиться к покупке.

До приобретения коммерческой недвижимости желательно «натренироваться» на сделках с жилой.

В жилую недвижимость

Плюсы и минусы. Самый доступный по затратам вид инвестиций в жилую недвижимость – вторичное жилье. Это не самая удобная для инвестирования отрасль. Сложность с ней состоит в том, что проблематично найти выгодные для вложения варианты: квартиры, которые владельцы срочно продают в связи с переездом, квартиры или дома в обветшалом состоянии, после пожара, затопления (при условии, что у вас есть средства и силы на восстановление такого объекта).

Стартовый капитал для этой инвестиционной стратегии – от 1 миллиона рублей или от 500 000 для первоначального взноса по ипотеке.

Окупаемость для сдачи жилых помещений в аренду достигается сдачей посуточно. Сдача квартиры в центре Челябинска– от 1 500 до 3 500 рублей в сутки. Чтобы «выжать максимум», нужно погружаться в бизнес по поиску клиентов на аренду жилья.

Доход и окупаемость будут зависеть от вашей активности в сдаче квартиры. Если сдавать жилье на длительный срок, окупаемость составит 12-13 лет. Средняя стоимость аренды квартиры в месяц 10 000 рублей.

Если вы купите квартиру за 1,4 млн. рублей и будете сдавать ее за 10 000 в месяц, срок окупаемости составит больше 10 лет.

Выгодный вариант инвестирования

Сдача жилья предприятиям, нуждающимся в расквартировании иногородних сотрудников. Такие предприятия арендуют квартиры на длительный срок и хорошо платят за аренду.

Юридические тонкости. Перед покупкой обязательно проверяйте документы, юридическую чистоту, историю перехода прав собственности. Привлекайте юриста, чтобы избежать рисков.

Обо всех тонкостях покупки квартиры я уже рассказала в статье: «Как купить квартиру без риэлтора».

Торги по банкротству, залоговая недвижимость

Это также сложный вид инвестирования. Чтобы зарабатывать в этой отрасли, нужно изучить ее специфику, знать где и как проводятся торги, разбираться в документах на недвижимость, которая там реализуется, знать, как участвовать в таких торгах, условия участия.

Для инвестирования в такие объекты недвижимости нужно минимум 600-700 тысяч рублей .

Окупаемость зависит от юридической чистоты квартиры. Если вы столкнетесь с длительным выселением бывших владельцев или другими сложностями, срок перепродажи или аренды объекта инвестирования затянется. От этого зависит и доходность ваших вложений.

Юридические тонкости. Сложно проверить юридическую чистоту объекта. Есть риск столкнуться с тем, что из купленной вами квартиры вам придется выселять ее бывших владельцев, не сумевших погасить ипотеку. Обязательно привлекать опытного юриста.

Плюсы и минусы. Сложность инвестирования – главный недостаток этого вида. Все время нужно учиться, разбираться в тонкостях торгов, специфике объектов недвижимости.

Слабо подготовленному инвестору лучше за этот вид инвестирования не браться.

В строительство

Инвестирование в строительство подразумевает ИЖС и строительство на участках под дачи, а также новостройки.

1. Новостройки

К категории новостроек относится недвижимость, которая строится по долевому участию, еще не введенная в эксплуатацию.

Инвестирование в новостройки – покупка жилья на этапе строительства, когда цена у недвижимости не так высока, как после сдачи в эксплуатацию, с последующей перепродажей или сдачей в аренду.

Стартовый капитал для начала бизнеса от 1 000 000 рублей (для крупных городов) или от 500 000 рублей для ипотеки.

Доходность отрасли от 15 до 30%, если купленную недвижимость вы будете перепродавать. При сдаче в аренду срок окупаемости около 10 лет.

Перепродажа – идеальная стратегия инвестирования для новостроек.

Юридические тонкости. В этой отрасли инвестирования нужно проверять документы застройщика, оценивать все риски, привлекать юриста. Покупайте жилье в новостройке только по закону о долевом участии.

Постепенно с каждой последующей сделкой у вас сформируется опыт, вы сами сможете проверять надежность застройщика и юридическую чистоту объекта.

Важно мониторить рынок, сводить риски при покупке недвижимости к минимуму.

Плюсы и минусы. Во всех городах активно ведется строительство нового жилья, поэтому найти подходящий объект несложно. Минусы – необходимость разбираться в юридических тонкостях при выборе объекта инвестирования.

Даже если вы ничего не заработали от сделки, например, купили квартиру и перепродали ее по той же цене, не расценивайте это как неудачу. Вы приобрели опыт, который поможет вам следующие операции сделать более успешными.

Если у вас получается делать только одну сделку в год с доходностью 15%, то за 10 лет работы из одной квартиры вы получите четыре.

Как это работает, смотрите в видео ниже:

2. Строительство дачных домиков

Стартовый капитал для строительства дачных домиков 300 000-400 000 рублей , для коттеджей 3-4 миллиона рублей .

Для успеха в этой отрасли инвестирования необходимо четкое знание этапов строительства, стройматериалов, цен на них, чтобы не столкнуться с «подводными камнями», а также опыт в строительстве.

Плюсы и минусы. Необходимо наличие строительного образования, четкое понимание процесса строительства, знание материалов и технологий, чтобы вы могли разумно экономить на строительстве без ущерба для качества жилья, разбираться в особенностях участков, типах фундамента.

Для любого вида инвестирования в недвижимость нормальным считается доход от 15 до 30% годовых.

Иностранные инвестиции – вкладываем за рубежом

Инвестиции в недвижимость в других странах всегда привлекали наших соотечественников. Германия, США, Испания – популярные направления, где российские инвесторы охотно приобретают недвижимость.

Для успеха в отрасли нужно хорошо разбираться в законодательстве этих стран, знать условия продажи, перепродажи, сдачи недвижимости в аренду и выплат коммунальных платежей.

Для выхода на международный рынок, нужно потратить больше времени на обучение, чем для работы на рынке в России. Необходимо четко понимать, для чего вы хотите совершать инвестиции за рубежом. Если вы хотите заработать 15% годовых, то лучше делать это в вашем городе, там, где вы живете.

Покупка квартиры за границей оправдана, если вы делаете инвестиции на перспективу, например, для обучения ваших детей за границей или с целью последующей эмиграции.

Будущее инвестирование нужно разбить на этапы:

  1. Накопление стартового капитала.
  2. Поиск ликвидных объектов.
  3. Знакомство со страной для понимания, нужна ли вам недвижимость в ней.

Нельзя просто взять и купить квартиру или дом наобум. Такие покупки часто заканчиваются разочарованием.

Стартовый капитал. Минимум для инвестирования – от 100 000 $ .

Окупаемость. Срок окупаемости трудно прогнозировать. Она зависит от ликвидности объекта, его расположения, ситуации на рынке недвижимости в стране, где вы купили квартиру или дом, юридической чистоты.

Юридические тонкости. Обязательно привлекайте юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью.

Опытный юрист – гарантия безопасной сделки!

Доходность. Сумма зависит от критериев доходности в регионе страны, размере коммунальных платежей, налогов.

Плюсы и минусы. Плюсы – возможность приобрести недвижимость на перспективу (выезда из страны, для учебы или жизни детей). Минусы – необходимость тщательно изучить рынок недвижимости, законы, привлекать юриста-иностранца, иметь хороший стартовый капитал. Сделка без знания нюансов рынка приведет к большим затратам, отсутствию выгоды.

ТОП-3 антистратегий

Чтобы добиться успеха в инвестировании, нужно руководствоваться хорошей стратегией. Хорошая тактика должна не только приносить вам доход, но и не противоречить законодательству РФ.

Рассмотрим примеры популярных «доходных тактик», которые лучше не использовать начинающему инвестору.

Антистратегия 1. Покупка квартиры и деление на студии

Несмотря на популярность, эта стратегия сопряжена с высокими рисками. По закону запрещено из одной квартиры делать многоквартирное помещение. Если надзорные органы уличат вас в незаконной перепланировке, вас обяжут вернуть квартиру в первоначальное состояние. Это сопряжено с возвратом денег вашим покупателям, расторжением сделки, возможной компенсацией морального ущерба.

Второй способ заработка на делении на студии – сдача квартир в аренду. Это также противоречит законодательству, поскольку организация гостиничного фонда в жилых помещениях запрещена.

Особенно опасно инвестирование в такие объекты с привлечением ипотеки. Вы рискуете не только столкнуться с ответственностью за перепланировку, но и потерять средства на выплату кредита.

Антистратегия 2. Инвестиции в курортную недвижимость

Курортная недвижимость – еще одна высокорисковая отрасль инвестирования. Риск в том, что во многих городах на землях ИЖС строят многоквартирные дома. Это противоречит законодательству.

Жилой дом, построенный на участке ИЖС, не должен иметь признаки многоквартирного дома. По документам такое строение может оформляться как нежилое. Если надзорные органы выявят нарушение, такой объект подлежит сносу.

В Сочи массово сносят такие объекты. Об этом много сообщений в прессе.

Если вы настроены на покупку курортного жилья, рассматривайте «чистые» варианты – новостройки по договору долевого участия или вторичное жилье.

Если вы планируете сдавать жилье в аренду, подходите к этому вопросу основательно. Определитесь с тем, кто будет заселять новых жильцов, брать оплату, следить за сроками выселения, оплатой коммунальных платежей.

Антистратегия 3. Самостоятельное строительство на перепродажу

Строительство домов на перепродажу – еще одна востребованная «тактика», которая многим кажется простой и доходной.

Риск этой стратегии в том, что для ее успешной реализации нужно соответствующее образование, точное знание технологий строительства, этапов, рынка строительных материалов. Важно уметь грамотно экономить, не в ущерб качеству строительства.

Ошибиться можно даже на стадии подбора участка для покупки, если вы в этом вопросе непрофессионал.

Если у вас нет таких знаний и опыта, будьте готовы к тому, что в реализации первых подобных проектов вы будете работать «в минус», приобретая нужный опыт.

Оставьте этот вид инвестирования профессиональным строителям, которые разбираются в своем деле.

С чего начать инвестирование в недвижимость – 10 шагов

До того, как вложить свои средства в любую из категорий недвижимости, вам нужно подготовиться теоретически, получить представление о процессе.

Минимальная подготовка – расписать на листке бумаги все гипотезы инвестирования, которые вы рассматриваете, все ваши мысли и действия, которые вы намерены предпринять для достижения желаемого дохода.

Обязательно прописываем цели, план и гипотезы!

Шаг 1 . Выбираем стратегию инвестирования, прописываем гипотезы

Обязательно запишите все стратегии инвестирования, которые вы рассматриваете. Если в процессе достижения поставленных целей ваше мнение будет меняться, по записям вы сможете это отслеживать.

Прописывание каждого шага помогает разложить всю информацию по полочкам. Решив инвестировать в недвижимость, вы столкнетесь с поисками подходящего объекта, перебором разных вариантов, сравнений, знакомствами с новыми людьми. Обилие информации провоцирует тревоги, сомнения, страхи. Чтобы их минимизировать и действовать четко, записывайте всю полученную вами информацию.

Практикуется две гипотезы инвестирования: гипотеза прироста капитала и гипотеза прироста квадратных метров. Оценивайте прирост своего инвестирования в квадратных метрах. Даже если цены на недвижимость упадут, ваши 2-3 квартиры все равно будут приносить вам доход, а их наличие так и останется признаком вашей инвестиционной успешности.

Гипотеза инвестирования – ваше видение того, как вы сможете заработать, вкладывая деньги в недвижимость. Она должна отталкиваться от суммы вашего стартового капитала. Обязательно запишите предполагаемые объекты инвестирования и те стратегии, которыми вы собираетесь пользоваться.

Проработайте несколько гипотез и остановите свой выбор на оптимальной для вас. Покупка недвижимости – высокорисковая операция, поэтому подходить к ней нужно, только имея четкий план. Анализируйте информацию, ищите менторов, практикуйте структурированный подход, основанный на знаниях, а не на эмоциях.

Инвестирование доступно всем. Для этого не нужен особый склад ума или профессиональные навыки. Главное – иметь четкий план действий и следовать ему, быть увлеченным идеей.

Сперва ваши гипотезы будут оторваны от практики, но в процессе их анализа, поиска путей реализации они обретут четкость и ясность. Сопоставляйте свои гипотезы с практикой (например, свой стартовый капитал с вариантами недвижимости, которые вы можете купить), корректируйте ее, и из идеи она превратится в реальную стратегию.

Шаг 2. Формируем инвестиционный капитал

Чем раньше вы задумаетесь о необходимости накапливать стартовый капитал, тем раньше вам удастся достичь желаемых целей. Начав формировать свой стартовый капитал с экономии, вы придете к тому, что наращивать его можно дополнительным заработком или успешными вложениями.

Я начала накапливать свой стартовый капитал еще с 16 лет. Получала хорошую стипендию и откладывала часть средств. К окончанию учебы у меня уже был определенный капитал. После окончания института я пошла работать. Часть зарплаты я тоже откладывала, читала книги Кийосаки, интересовалась недвижимостью и инвестированием.

В 21 год у меня появилась сумма, достаточная для инвестиции. Я дополнила ее средствами от продажи пассивов (дачи и квартиры в пригороде, которыми мы не пользовались) и смогла начать инвестировать в недвижимость.

Даже если вы еще не накопили сумму, достаточную для инвестирования в недвижимость, все равно интересуйтесь рынком, объектами недвижимости, читайте книги по инвестированию. Ваш интерес и желание помогут вам найти дополнительные источники капитала, и процесс инвестирования начинается быстрее.

Шаг 3. Изучаем рынок недвижимости – предложения и спрос

Как только вы перейдете к практике – изучению рынка, ваши гипотезы могут пошатнуться и даже разрушиться. Это естественный процесс, поэтому мониторить рынок нужно еще на стадии накопления стартового капитала.

Двигайтесь по дороге инвестирования маленькими шагами: просматривайте объекты, не ставьте перед собой сверхзадач. Используйте карту просмотра квартир и просматривайте варианты в своем городе. Так вы «набьете руку», приобретете уверенность в общении с продавцами, риелторами, сформируете понимание рынка недвижимости.

Просматривайте объявления на сайтах продажи недвижимости: Циан, Домофонд, Яндекс.Недвижимость.

Изучая рынок, вы будете располагать информацией от застройщиков, подрядчиков, сможете узнавать об интересных вариантах до рекламы. Постепенно у вас появятся контакты, от которых вы получите информацию о выгодных для вложения вариантах.

В вашем городе появляется новый крупный застройщик. Местные риэлторы и инвесторы дают ему свои контакты, а он им еще на стадии строительства предлагает варианты квартиры, возможность забронировать что-то выгодное и интересное до начала массовой рекламы будущего жилья.

На какие критерии нужно опираться в изучении рынка?

Главный критерий в оценке рынка – выгодность сделки на сегодняшний день, оценка того, сколько сегодня на этом вы можете заработать.

Цена покупки жилья должна быть меньше цены продажи, чтобы вы получали выгоду, но искать самые дешевые варианты не стоит. Они могут оказаться неликвидными и так и остаться дешевыми, поэтому вы ничего не заработаете на них.

Не ждите перспектив повышения цены покупаемого жилья, например, оно подорожает через 2 года, если возле дома построится школа или откроется метро. Оценивайте выгоду на текущий момент, поскольку «удорожания» может не произойти.

Шаг 4. Изучаем юридические моменты

Обязательно уделите время изучению юридических моментов инвестирования в недвижимость. В этом вам поможет методическое пособие для покупателя недвижимости, где подробно расписано, на какие моменты обратить внимание и как действовать на каждом из этапов сделки.

Нарабатывайте знания юридических моментов в сделках с недвижимостью, чтобы понимать базовые юридические вопросы. Заранее найдите хорошего юриста для помощи вам в будущих сделках.

Шаг 5. Изучаем вопросы налогообложения

Даже если вы подкованы в вопросах налогообложения недвижимости, прикрепитесь к специалисту по налогам в сделках. Такой специалист по каждой сделке сможет сделать расчет, сколько вы должны оплатить налогов от нее, дать советы по минимизации налогообложения.

В штате нашей компании есть такой специалист в области налогообложения сделок с недвижимостью.

Если вы активно инвестируете, имеет смысл открыть ИП, чтобы платить 6% налогов с разницы от покупки и продажи.

Шаг 6. Ищем наставника

Это самый сложный шаг, поскольку инвесторы с хорошими стратегиями не берутся за обучение кого-либо. Обучением инвестированию занимаются те, кто строит свой бизнес именно на обучении. Часто эти люди не имеют большого опыта в продажах и инвестировании.

Настоящие инвесторы обучают только тех, кто сумел их расположить к себе лично, например, предложил хорошую оплату за индивидуальное обучение или может быть полезен своими услугами или знаниями.

Рейтинг брокеров бинарных опционов с русским языком платформы:
  • Binarium
    Binarium

    1 место — лучший брокер этого года! Лучший выбор для новичка и средне-опытного трейдера. Куча бонусов и бесплатное обучение торговле!

  • FinMax
    FinMax

    2 место в рейтинге за разнообразие торговых инструментов! Только для опытных трейдеров.

К нам часто обращаются люди, желающие обучиться инвестированию. Мы проводим личные консультации, даем рекомендации, обратную связь.

Обучаться инвестированию можно не только у менторов. Посещайте курсы при агентствах недвижимости, бывайте на встречах, семинарах по инвестированию, контактируйте с другими риелторами и инвесторами.

Как любая профессиональная среда, среда инвесторов в недвижимость закрытая. Попасть в нее можно только расширением своих контактов, изучением рынка, настойчивостью.

В качестве источников информации можно использовать тематические каналы на YouTube или блоги, форумы. Не покупайтесь на «красивые обертки». Будьте критичны при анализе информации на Ютуб.

Старайтесь выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с разными игроками рынка недвижимости.

Шаг 7. Выбираем инвест-объект

После составления гипотезы и изучения рынка ваши требования к инвест-объекту начнут сужаться и, возможно, сведутся к конкретному микрорайону города или застройщику. Вы начнете искать интересный вариант по этому критерию и со временем его найдете.

Главная характеристика инвест-объекта – возможность заработать на нем. Даже если вы не заработаете на своем первом инвест-объекте, вы все равно сделаете большой прорыв для своей карьеры, приобретете опыт.

Объект нужно выбирать только после прохождения всех предыдущих этапов от определения гипотезы и ее отработки, просмотра объектов, корректировки критериев поиска до совершения конкретного выбора и инвестирования.

Шаг 8. Совершаем сделку

Информация о сделке также есть в нашей статье. В ней подробно описано, как ведутся переговоры, заключается сделка, передается оплата за приобретаемый объект. Обращайте внимание на правильность составления договора, проверяйте документы до его подписания.

Шаг 9. Реализуем инвест-стратегию

Реализация вашей стратегии заключается в перепродаже купленного объекта или его сдаче в аренду, в зависимости от того, какую цель вы ставили.

Подсчитайте свою прибыль и зафиксируйте ее. Если вы выбрали стратегию продаж, готовьтесь к сделке по продаже. Если вы выбрали путь заработка на аренде, ищите арендатора и выстраивайте с ним отношения.

Если все прошло успешно, планируйте покупку следующего объекта. Вновь ставьте гипотезу, отрабатывайте ее, корректируйте критерии поиска, ищите нужный объект и выкупайте его.

Чем больше таких циклов вы пройдете, тем больше ваш опыт, уверенность, больше выгодных вариантов и выше доходность. Вы сможете легко оценивать перспективность вариантов и совершать выгодные сделки даже в периоды колебания цен на рынке недвижимости.

Шаг 10. Масштабируемся

Как только вы приобретете опыт и уверенность, вы сможете приращивать количество квадратных метров, приносящих вам доход.

Руководствуйтесь принципом, чем больше у вас квадратных метров (квартир, коммерческих объектов), тем лучше и тем выше ваши доходы.

Инвестиции или бизнес – что выбрать?

Всегда у тех, кто хочет преумножить свой доход возникает вопрос – куда вложиться: в инвестиции или в бизнес?

В сравнении с инвестированием в другие отрасли (акции, валюты, металлы), вложения в недвижимость самые простые в плане энергозатрат, количества времени, которое нужно потратить на обучение, поиски подходящего объекта и реализацию инвест-стратегии.

Если сравнивать инвестиции с бизнесом, то он энергозатратен, требует полного включения. Бизнес – высокорисковое предприятие, требующее учета многих факторов, сил, вложения стартового капитала, который может себя не отработать.

Инвестиции – инструмент доходов, который не требует полного погружения. Зарабатывать им можно без отрыва от основной деятельности: работы по найму, бизнеса. Доход от инвестирования станет вашей «подушкой безопасности», откроет новые возможности для жизни, бизнеса, послужит фундаментом для реализации в любой из интересующих вас сфер.

Основные риски, о которых не стоит забывать

1. Самый большой риск в инвестициях – потеря денег. Она возможна, если вы допустили какой-то промах юридического характера. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, у вас должна быть хорошая юридическая поддержка.

Без поддержки юриста не рекомендуется совершать сделки вообще.

2. Не совершайте высокорисковые сделки, а также покупок «на перспективу» (дом, который когда-то достроится).

Потеря денег откинет вас на несколько шагов назад или вовсе отобьет желание заниматься инвестициями.

Даже если купленная вами недвижимость подешевеет, она все равно остается у вас в собственности. Со временем цена имущества может подрасти. С имеющейся квартирой вы можете реализовать не стратегию продажи, а стратегию аренды и получать доход от этого.

3. Есть риск попасться на уловки мошенников.

Чтобы этого не случилось:

  1. Не покупайте самые дешевые объекты без тщательной проверки.
  2. Будьте внимательны, особенно если вас торопят с принятием решения о покупке квартиры.
  3. Вникайте во все нюансы, разбирайтесь в документах.
  4. Изучите все риски, убедитесь, что нет подводных камней.
  5. Скрупулезно подходите к поиску квартир и проведению переговоров и сделки.
  6. Не совершайте покупок на эмоциях.

Обучение – важная составляющая инвестирования

Научиться инвестировать не просто. Для этого у вас должно быть желание, способности к анализу.

Тема инвестирования популярна, поэтому здесь много тех, кто хочет заработать на других, продавая курсы обучения, рекламируя «токсичные» знания. Сейчас много курсов по обучению инвестированию. Будьте бдительны в их выборе.

Дистанционное обучение инвестированию неэффективно. Многие тренеры не являются активными инвесторами и зарабатывают на продажах образовательных курсов, а не на вложениях в недвижимость и не знают, как на самом деле заниматься им.

Часто они предлагают рисковые стратегии, дают много обещаний, заманивают перспективой быстрого заработка.

Самый лучший вариант обучения инвест-стратегиям – менторство (возможность новичкам наблюдать за работой профессионалов). Такое обучение дает много инструментов, знакомств, которые будут вам полезны, дает возможность адаптировать чужой опыт к вашей ситуации. Ищите настоящих специалистов и учитесь у них. Старайтесь получать больше практического опыта.

Тщательно фильтруйте информацию, которую вы получаете и старайтесь иметь дело только с профессионалами.

Главные выводы

Завершая тему, подведем ее основные итоги.

  1. Инвестирование – это не что-то сверхъестественное, а эффективный инструмент увеличения дохода. За один день вы не научитесь инвестировать в недвижимость, но если серьезно настроены работать в этой отрасли, вам помогут 3 фактора:
  • получение практического опыта;
  • общение с единомышленниками;
  • бдительность и настойчивость в достижении результата.
  1. Инвестирование получается у многих. Соблюдайте принципы, изложенные в статье, и у вас все получится.
  2. Окружайте себя единомышленниками, ищите в своем окружении тех, кто думает также, как вы, и тогда ваше окружение будет помогать вам.

Благодарим вас за внимание! Желаем вам прибыльных инвест-стратегий!

Оставляйте свои вопросы в комментариях. Я обязательно вам отвечу!

С уважением,
эксперт портала «ПАПА ПОМОГ» по вопросам недвижимости,
Галина Серая

Платформы бинарных опционов, дающие бонусы за регистрацию:
  • Binarium
    Binarium

    1 место — лучший брокер этого года! Лучший выбор для новичка и средне-опытного трейдера. Куча бонусов и бесплатное обучение торговле!

  • FinMax
    FinMax

    2 место в рейтинге за разнообразие торговых инструментов! Только для опытных трейдеров.

Добавить комментарий